© 2019 Maxime GOUYER Avocat au Barreau de SAINT-MALO-DINAN et à la Cour d'Appel de RENNES

La garantie des vices cachés en matière immobilière

Sur la garantie des vices cachés dans la vente d'immeuble de droit commun : 

L'article 1641 du Code civil définit les vices cachés de la manière suivante : "Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus".

L'article 1642 du même Code exclut les vices apparents de la manière suivante "le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même".

Le Code civil précise, en son article 1643, que le vendeur "est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie".

La Cour de cassation rappelle, qu'il est nécessaire de différencier les vices cachés et la garantie de délivrance dans les termes suivants "la livraison d'une chose conforme à la chose convenue, mais atteinte de défauts la rendant impropre à l'usage auquel elle est destinée, ne constitue pas un manquement du vendeur à l'obligation de délivrance sanctionné par l'action en responsabilité contractuelle de droit commun, mais un manquement à son obligation de garantie ouvrant droit à l'action en garantie des vices cachés, laquelle doit être intentée dans un bref délai".

En ce sens, Cour de cassation, 1ère Chambre civile, 1er décembre 1998, pourvoi n°96-21.951,

En pratique les actes de vente contiennent systématiquement une clause d'exclusion de la garantie des vices cachés.

Cette clause est valable sauf dans deux hypothèses :

- Lorsque le vendeur est mauvaise foi et que l'acquéreur peut le prouver. C'est-à-dire lorsque l'acquéreur peut prouver que le vendeur connaissait effectivement le vice ;

- Lorsque le vendeur est un professionnel de l'immobilier ou de la construction.

La Cour de cassation a ainsi pu motiver une décision de la manière suivante "Mais attendu que le vice caché, lequel se définit comme un défaut rendant la chose impropre à sa destination, ne donne pas ouverture à une action en responsabilité contractuelle mais à une garantie dont les modalités sont fixées par les articles 1641 et suivants du code civil ; qu'après avoir souverainement constaté que le vendeur et l'acheteur n'étaient pas des professionnels de même spécialité, l'arrêt retient que ce dernier ne disposait pas des compétences techniques nécessaires pour déceler les vices affectant la chose vendue ; que de ces seuls motifs, la cour d'appel, qui n'était pas tenue d'effectuer des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a exactement déduit que la société Goss ne pouvait opposer à la société DDM la clause limitative de responsabilité ; que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ";

En effet, la jurisprudence fait peser sur le vendeur professionnel, une présomption irréfragable de connaissance des vices de la chose, laquelle fait obstacle à toute clause de garantie des vices cachés.

Procéduralement, la preuve de la mauvaise foi étant difficile à rapporter, c'est une procédure de référé expertise qui doit engagée par l'acquéreur. Généralement, il s'agit de prouver que le vendeur a dissimulé un sinistre, ou que le vendeur a réalisé lui-même des travaux techniques qu'il savait ne pas être conformes. Cette expertise judiciaire peut par ailleurs permettre de mettre en lumière des travaux permettant d'agir sur le fondement de la garantie décennale à l'encontre du vendeur. Elle représente néanmoins un coût important, pour la rémunération de l'expert, lequel doit être avancé par le demandeur à l'expertise.

Sur la garantie des vices apparents et cachés dans la vente d'immeuble à construire : 

Concernant les ventes d'immeubles à construire, l'article 1642-1 du Code civil prévoit plus spécifiquement que "Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer".

La jurisprudence considère que cet article est d'ordre public et qu'une clause contraire aux dispositions de cet article sur les vices apparents doit être réputée non écrite.

En ce sens, Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 15 février 2006, n°05-15.197,

L'article 1646-1 du Code civil permet d'ailleurs à l'acheteur de l'immeuble à construire de bénéficier de la garantie décennale pour les désordres compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination (articles 1792, 1792-1 et 1792-2 du Code civil), et de la garantie biennale pour les désordres relative aux éléments d'équipement qui ne font pas indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert (article 1793 du Code civil).

 

Et ce dans les termes suivants : "Le vendeur d'un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code.

 

Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l'immeuble.

 

Il n'y aura pas lieu à résolution de la vente ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer les dommages définis aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2 du présent code et à assumer la garantie prévue à l'article 1792-3".

Les vices apparents ayant fait l'objet de réserves, mais dont l'ampleur n'était pas connue lors de la prise de possession des lieux peuvent entrer dans le cadre de la garantie décennale.

En revanche, le vendeur d'immeuble à construire n'est pas tenue de la garantie de parfait achèvement qui pèse exclusivement sur les entrepreneurs en vertu de l'article 1792-6 alinéa 2 du Code civil. La Cour de cassation affirme effet que "le vendeur d'immeuble à construire n'est pas tenu de la garantie de l'article 1792-6 du Code civil due par l'entrepreneur".

En ce sens, Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 30 mars 1994, n°92-17.225,

L'article 1648 alinéa 2 du Code civil ajoute que "Dans le cas prévu par l'article 1642-1, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents".

La jurisprudence précise que "l'acquéreur est recevable pendant un an à compter de la réception des travaux ou de l'expiration du délai d'un mois après la prise de possession des ouvrages à intenter contre le vendeur l'action en garantie des vices apparents, même dénoncés postérieurement à l'écoulement de ce délai d'un mois".

En ce sens, Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 16 décembre 2009, n°08-19.612,

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