La résiliation de bail d'habitation
Le contrat de bail d'habitation peut prévoir différentes clauses de résiliation de plein droit. Lorsque la résiliation est prévue de plein droit, cela signifie que la résiliation est encourue dès lors que manquement allégué est caractérisé.
La loi du 6 juillet 1989 encadre néanmoins la procédure de résiliation de plein droit pour loyer impayé ou pour défaut d'assurance. Compte tenu de la complexité de ces procédures, il est recommandé de prendre conseil auprès d'un avocat ou de tout autre professionnel du droit.
Le bail peut prévoir la résiliation de plein droit en cas d'inexécution des obligations du locataire pour :
-
non-paiement du loyer ;
-
non-paiement des charges ;
-
non-paiement du dépôt de garantie ;
- non-souscription d'une assurance des risques locatifs ;
- non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée.
L'article 4 g) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit, qu'en dehors de ces hypothèses, toute clause de résiliation de plein droit serait réputée non écrite.
En dehors de ces hypothèses, le bailleur ne pourra obtenir la résiliation du contrat de bail qu'en démontrant que la faute alléguée justifie la résiliation du contrat, ce que le Juge appréciera souverainement.
En pratique, lorsque le bailleur sollicite la résiliation du bail d'habitation, il sollicite en même temps l'autorisation de faire procéder à l'expulsion du locataire, avec le concours des forces de l'ordre et d'un serrurier. Lorsque le jugement est rendu, il est adressé à un huissier de justice qui se charge de son exécution. L’expulsion ne peut avoir lieu durant la trêve hivernale qui court du 1er novembre au 31 mars. Cette mesure d'exécution peut faire l'objet de recours du locataire, notamment afin de solliciter des délais entre 3 mois et 3 ans lorsque le locataire ne trouve pas de solutions de relogement (article L412-2 à L412-4 du Code des procédures civiles d'exécution). L'expulsion est régie par les articles L411-1 et suivants, et R411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution. L'expulsion doit notamment être précédée d'un commandement donnant un délai de 2 mois à la personne pour quitter les lieux (article L412-1 du Code des procédures civiles d'exécution).
Sur la résiliation de plein droit à raison de loyers impayés
Sur la résiliation de bail d'habitation de plein droit en cas d'impayé de loyer :
La loi du 6 juillet 1989 encadre la procédure de résiliation de bail d'habitation lorsque le locataire ne paie pas ses loyers. Cette demande peut être faite au moyen d'une assignation au fond ou d'une assignation en référé.
La plupart des baux d'habitation prévoient une clause de résiliation de plein droit en cas d'impayé de loyer. C'est ce qu'il convient en premier lieu de vérifier.
La loi prévoit que le Juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement. Si le locataire régularise sa situation au cours de la procédure ou dans le cadre des délais accordés par le Juge, il est prévu que la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.
1°) Sur la compétence d'attribution
La résiliation d’un bail d’habitation relève de la compétence du Tribunal d’Instance.
Le Juge d’Instance n’était pas compétent pour expulser un locataire sans titre avant la loi n°2005-47 du 26 janvier 2005 et il ne pouvait expulser qu’un locataire muni d’un titre sur le fondement de sa compétence dont le contrat de louage d’immeuble est l’objet, la cause ou l’occasion (Cour d’Appel de Paris, 14 mars 1990).
Depuis l’entrée en vigueur de la loi du 26 janvier 2005, créant l’article L321-2-2 du Code de l’organisation judiciaire devenu R221-5, cette compétence lui est attribuée.
L’article R221-5 du Code de l’organisation judiciaire dispose que « Le tribunal d'instance connaît des actions tendant à l'expulsion des personnes qui occupent aux fins d'habitation des immeubles bâtis, sans droit ni titre ».
2°) Sur les référés
Devant le Tribunal d’Instance, la compétence du juge des référés est dépendante de la compétence du Tribunal d’Instance au fond.
Les fondements juridiques pour les procédures de référé devant le Tribunal d'Instance sont les articles 848 et 849 du Code de procédure civile.
Il s’agit de dispositions identiques aux articles 808 et 809 du même Code, relatifs à la procédure devant le Tribunal de Grande Instance.
3°) Sur la procédure préalable obligatoire
L’article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi 98-657 du 29 juillet 1998 prévoit différentes obligations à la charge du bailleur qui souhaite introduire une action aux fins d’obtenir la résiliation du bail et l’expulsion de son locataire.
a°) Sur le commandement de payer assorti d'un délai de 2 mois
a-1°) Sur le délai de 2 mois à compter du commandement accordé aux locataires pour payer les sommes dues
Dans un premier temps l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 impose un commandement de payer assorti d’un délai de deux mois pour le paiement des arriérés des loyers.
En effet celui-ci dispose que « I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».
a-2°) Sur les mentions obligatoires du commandement de payer depuis la loi du 23 novembre 2018
Conformément à l’article 24 dans sa version résultant de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique :
« Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil ».
b°) Sur la saisine de la CCPAEX
b-1°) Sur les seuils de saisine en cas de bailleur personne physique ou de société civile entre parents et alliés
Au delà d’un montant d’impayés et/ou d’un nombre ininterrompu de mois de loyer impayés fixés par arrêté du représentant de l’Etat dans le département, il est nécessaire de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 (ci-après CCAPEX), et ce deux mois avant l'audience.
A CAEN, l'arrêté rendu par le Préfet du CALVADOS le 4 avril 2018 prévoit que ce seuil est le suivant :
- une situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis 3 mois ;
- une dette de loyer ou de charges locatives équivalente à 3 fois le montant du loyer mensuel, hors charges locatives.
b-2°) Sur la saisine obligatoire pour les personnes morales
La saisine de la CCAPEX est obligatoire, sans qu'il soit question de seuil, dans le délai de deux mois avant l’audience pour l'ensemble personnes morales autre que celles entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus.
c°) Sur la notification au représentant de l'Etat dans le département
Enfin, l’huissier doit notifier la citation au moins deux mois avant l’audience au représentant de l’Etat dans le département et ce, par lettre recommandée avec accusé de réception.
d°) Sur l'octroi de délais de paiement
Conformément à l’article 24 dans sa version résultant de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique :
"V.-Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi.
Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".
***
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qui prévoit ces obligations a été récemment modifié par le législateur par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique :
Dans sa version applicable au 1er mars 2019 cet article dispose que :
" I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.
Le représentant de l'Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l'ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par l'huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l'un des deux seuils est atteint. Il s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.
L'arrêté mentionné à l'avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l'ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d'Etat.
II.-Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
III.-A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.
IV.-Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.
V.-Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
VI.-Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;
2° Lorsqu'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l'exigibilité de la créance locative en application du 4° de l'article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;
3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu'en application de l'article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l'une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation ;
4° Lorsque le juge statuant en application de l'article L. 733-10 du même code a pris tout ou partie des mesures mentionnées au 2° du présent VI, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés dans ces mesures. Lorsque la suspension de l'exigibilité de la créance locative a été imposée pendant un délai en application du 4° de l'article L. 733-1 du code de la consommation, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet.
VII.- Pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
VIII.- Lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture.
Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu'en application de l'article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l'une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation.
Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
IX.-La notification de la décision de justice prononçant l'expulsion indique les modalités de saisine et l'adresse de la commission de médiation prévue à l'article L. 441-2-3 du code de la construction et de l'habitation".
Sur les délais de procédure de l'assignation en résiliation de bail et expulsion pour loyers impayés :
En raison de l’important formalisme protecteur des locataires en matière de baux d’habitation, il s’agit d’une procédure particulièrement longue.
La célérité est donc l’une des préoccupations premières des bailleurs qui cherchent à se défaire d’un locataire indélicat.
Il y a tout d’abord le délai de deux mois pour le commandement de payer resté infructueux.
S'il y a une caution, il faut impérativement penser à lui notifier. A défaut, les intérêts de retard ne pourront lui être imputés.
Que la citation soit faite au fond ou en référé, et lorsque le montant ou l'ancienneté de la dette dépasse le montant prévu dans le département, il faut nécessairement saisir la CCAPEX deux mois avant l’audience en lui dénonçant par voie d'huissier de justice le commandement de payer lorsque le bailleur est une personne physique ou lorsque le bailleur est une SCI familiale.
Lorsque le bailleur est une personne morale, et hors le cas de SCI détenues par des membres d'une famille, l'assignation ne peut être délivrée avant un délai de deux mois après la dénonciation à la CCAPEX.
Avant cette notification, il faut prendre en compte le temps de faire valider le projet d’acte par le client.
De plus, après avoir fait délivrer la citation, il est nécessaire de la notifier au représentant de l’état dans le département deux mois avant l’audience.
Enfin, le Juge peut toujours accorder des délais de paiement au locataire et remettre ainsi en cause l’intérêt de la procédure, notamment pour ce qui est de la résiliation et de l’expulsion.
Ces délais de paiement peuvent être accordés à la demande du défendeur, mais peuvent aussi être prononcés d’office par le juge en vertu de l’article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989.
Il s’agit d’une différence notable avec le régime des baux commerciaux, pour lesquels l’aliéna 2 de l’article L145-41 du Code de commerce prévoit que les délais de paiement ne peuvent être accordés d’office par le juge mais seulement sur demande du défendeur.
Au total, il faudra généralement compter un délai d’environ cinq mois entre le commandement de payer et l’audience qu'elle soit au fond ou en référé.
En pratique, lorsque le commandement de payer a été fait, l'huissier devra avoir régularisé la saisine de la CCAPEX le même jour pour les bailleurs personnes morales, puisque le délai est le même.
A l'expiration du délai de 2 mois prévu pour ces deux formalités, l'avocat appelle le greffe du Tribunal d'Instance pour prendre une date auprès de la juridiction lui ménageant le délai de 2 mois prévu pour la notification au préfet, et mandate un huissier de justice aux fins de signification de l'acte.
En conséquence, le seul véritable avantage de la citation en référé en la matière réside dans le fait que l’exécution provisoire est de droit en référé en vertu de l’article 489 du Code de procédure civile.
En revanche il n’est jamais certain qu’elle soit accordée dans le cadre d'une procédure fond.
En effet l’article 515 du Code de procédure civile dispose que « Hors les cas où elle est de droit, l'exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d'office, chaque fois que le juge l'estime nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire, à condition qu'elle ne soit pas interdite par la loi.
Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation ».
Sur la solidarité des colocataires quant aux loyers impayés :
L'article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :
" La solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé.
L'acte de cautionnement des obligations d'un ou de plusieurs colocataires résultant de la conclusion d'un contrat de bail d'une colocation identifie nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel l'extinction de la solidarité met fin à l'engagement de la caution ".
En cas de colocation, le bail prévoit la plupart du temps une clause de solidarité.
Ainsi, les colocataires sont tenus des dettes de loyers des autres locataires jusqu'à la fin du bail.
La clause de solidarité peut aussi prévoir que le colocataires ayant donné congé restent solidairement tenu des loyers et accessoires jusqu'au terme du bail pour les autres colocataires.
La loi précise que la solidarité du colocataire cesse soit à l'expiration du bail lorsque tous les colocataires ont donné congé et qu'il est ainsi régulièrement délivré, soit lorsque qu'un nouveau colocataire figure au bail en remplacement de celui qui a donné congé.
En tout état de cause, la loi prévoit une limite à cette solidarité. Le colocataire solidaire ne peut être tenu de loyers que pour une période de 6 mois après la délivrance de son congé.
Sur la résiliation de plein droit pour défaut d'assurance
Conformément à l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 :
" g) De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.
Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.
A défaut de la remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.
Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire.
Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l'article L. 112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier alinéa du présent g. Le montant total de la prime d'assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d'un montant fixé par décret en Conseil d'Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l'avis d'échéance et porté sur la quittance remise au locataire.
Une copie du contrat d'assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.
Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d'assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d'assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus bref permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire".
Le contrat de bail peut prévoir une clause de résiliation de plein de droit en cas de défaut d'assurance. L'action doit néanmoins être précédée d'un commandement resté infructueux pendant un mois.
Sur la résiliation de bail d'habitation du fait d'un défaut d'entretien ou de réparations ayant engendré d'importantes dégradations
Conformément à l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 :
" Le locataire est obligé :
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées "
Il est possible de fonder sa demande en résiliation de bail uniquement sur un défaut d'entretien du logement par le locataire ayant entrainé des dégradations importantes, ou sur des dégradations volontaires.
Pour ce faire, il faut que les dégradations soient véritablement importantes et le bailleur doit en rapporter la preuve, idéalement par constat d'huissier.
Toutefois, une telle action comporte différents risques. Tout d'abord, le locataire peut indiquer que les dégradations résultent non de sa faute, mais de la vétusté du logement. Ensuite, le locataire peut indiquer qu'il est question de réparations incombant au propriétaire.
Ainsi la Cour d'Appel de VERSAILLES a rendu la décision suivante :
" Considérant que le locataire est tenu, au titre de l'article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des menues réparations et de l'ensemble des réparations locatives,
Considérant que si le constat d'huissier du 12 janvier 2007 fait état de moisissure sur le pourtour de la baignoire et de ce que le logement est 'très encombré par des amoncellements d'affaires', il relève aussi 'l'aspect vétuste' de 'l ensemble des lieux', qu''un ensemble important de fils électriques volants reliés à des multiprises' est destiné à compléter le réseau électrique et que 'les alimentations eau/gaz sont vétustes' 'portant ici et là des traces de soudure',
Considérant que l'état général du logement ne peut pas être imputable au locataire, dès lors que l'huissier instrumentaire a relevé sa vétusté,
Qu'au vu de la photographie jointe au constat d'huissier, les moisissures du mur entourant la baignoire proviennent du fait que ce mur n'est pas étanche, qu'un entretien courant ne saurait donc empêcher ni faire disparaître lesdites moisissures,
Que les travaux d'isolation pour le mur entourant la baignoire et ceux nécessaires au maintien en état des lieux loués, qui s'imposent après une occupation des lieux depuis plus de vingt ans, incombent à l'OPHLM ARC DE SEINE HABITAT et non à la locataire, de même que ceux permettant une mise aux normes pour garantir la sécurité et la salubrité de Madame Y et des occupants du logement, en ce qui concerne le gaz et l'électricité,
Considérant qu'au vu de ce qui précède, l'OPHLM ARC DE SEINE HABITAT est, dès lors, mal fondé à invoquer un défaut d'entretien des lieux par Madame Y et à écrire, dans ses conclusions du 16 novembre 2007, que 'le tribunal s'est fourvoyé (sic) ]...[ c'est par principe au locataire qui occupe les lieux qu'il revient de prévenir le bailleur des travaux à entreprendre dans le logement' ]et[ qu' 'il est constant que Madame Y n'a jamais sollicité l'OPHLM afin qu'il soit procédé à une quelconque réparation ou réfection'
Que sur ce dernier point, la clause du contrat de bail relative aux grosses réparations prévoit, en effet, que l'Office d'H.L.M. peut faire exécuter dans l'immeuble toutes réparations, tous travaux de transformation, de surélévation ou d'aménagement quelles qu'en soient les causes et que le locataire laissera pénétrer dans les lieux loués les représentants de l'Office d'H.L.M.
sur justification de leur qualité, chaque fois que se sera nécessaire pour la sécurité et pour la salubrité collective,
Considérant que l'OPHLM ARC DE SEINE HABITAT, qui n'a, au demeurant, fait reposer sa demande en résiliation du bail et d'expulsion que sur la base d'un constat d'huissier du 12 janvier 2007 à l'encontre d'une locataire qui n'a jamais failli dans le règlement de ses loyers, sera déboutée de toutes ses demandes "
En ce sens, Cour d'Appel de VERSAILLES, 1ère Chambre, 2ème section, 21 octobre 2008, n°07/05599,
Sur la résiliation de bail d'habitation du fait de manquements à l'obligation d'usage paisible - troubles anormaux de voisinage
Conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 :
« Le locataire est obligé :
[…]
b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ».
La Cour d’Appel de PARIS a à cet égard rendu la décision suivante :
« Considérant qu'en application des dispositions de l'article 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire doit user paisiblement des lieux loués, tout manquement à cette obligation pouvant donner lieu à la résiliation judiciaire du bail prononcée à la demande du propriétaire ; que la situation doit être appréciée au jour où la juridiction rend sa décision ;
Considérant qu'il résulte de l'ensemble des attestations de voisins de Mme B., toutes établies au cours du mois de mars 2009 et d'une mise en demeure d'un locataire adressée à la société Richard le 29 avril 2009, et dont la teneur n'est d'ailleurs pas sérieusement critiquée par Mme B., que celle-ci a incontestablement causé des troubles dans l'immeuble, tant la nuit que le jour, caractérisés notamment par des nuisances sonores et des insultes verbales ;
Considérant que la société Richard verse aux débats un procès-verbal établi postérieurement au jugement, soit les 30 juin et 1er juillet 2010, duquel il résulte que le 30 juin de 16 h 30 à 23 h 30, des cris, hurlements et insultes se faisaient entendre, provenant de l'appartement identifié comme celui de Mme B., que celle-ci est sortie de l'immeuble à moitié vêtue, en insultant les passants puis a été prise en charge par une voisine qui l'a couverte et calmée ; que la nuit, des cris, hurlements et insultes ont été également entendus par l'huissier ; que le lendemain, l'huissier constatait que Mme B. se trouvait de nouveau à moitié nue devant l'immeuble, ayant un comportement agressif envers les passants et les personnes entrant dans l'immeuble ;
Considérant toutefois que plus aucune attestation ou plainte de voisin n'est produite après le 29 avril 2009 ; que le procès-verbal de l'huissier de justice, qui, en outre, ainsi que le fait remarquer Mme B., n'indique à aucun moment l'identité de la personne dont il parle, ne fait mention d'aucune déclaration ou réaction de voisin continuant à se plaindre du comportement de Mme B. ; qu'au contraire, l'huissier relève une prise en charge de Mme B. par une de ses voisines ;
Considérant ainsi que, sans que puissent être méconnus les troubles que peut causer, dans son entourage, une personne dite en souffrance , ces troubles doivent avoir un caractère anormal pour justifier une résiliation de bail ; qu'en l'espèce, les troubles constatés, qui ne sont pas causés par un comportement délibérément perturbateur de Mme B. mais par les problèmes psychiques qu'elle subit et qu'elle s'emploie à traiter, n'ont pas de caractère continu, n'ont présenté aucun risque pour la sécurité du voisinage et n'ont eu un caractère d'intensité que sporadiquement, ce qui ne caractérise pas des inconvénients anormaux pour le voisinage pouvant justifier la résiliation du bail ».
Ainsi la jurisprudence considère que ne sont pas anormaux au point de justifier la résiliation d’un bail d’habitation les troubles qui :
-
Ne sont pas délibérément perturbateurs ;
-
N’ont pas de caractère continu ;
-
N’ont pas présenté un risque pour la sécurité du voisinage ;
-
N’ont eu un caractère d’intensité que sporadiquement.
En ce sens, Cour d’Appel de PARIS, Pôle 4 Chambre 03, 31 mars 2011 N° 09/28659,
La Cour de cassation a quant à elle considéré que ne sont pas suffisantes pour prononcer la résiliation du bail les injures proférées à l’encontre du mandataire du bailleur.
Celle-ci a ainsi rendu la décision suivante :
« Vu l'article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 ;
Attendu que le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée ;
Attendu selon l'arrêt attaqué (Paris, 25 janvier 2007), que la société d'économie mixte Paris Centre (la SEM), aux droits de laquelle vient la société d'économie mixte Paris Seine, a assigné Mme X..., locataire d'un logement lui appartenant, en résiliation du bail pour manquement à l'obligation de jouissance paisible ;
Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que les propos de Mme X..., adressés dans l'exercice de ses fonctions au mandataire du bailleur, constituent, à raison de leur extrême grossièreté et de leur caractère violemment raciste, une infraction grave aux obligations contractuelles rendant impossible le maintien du bail et justifiant à elle seule la résiliation immédiate du bail, celui-ci comportant à l'article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 stipulation expresse d'user paisiblement des locaux et équipements loués ;
Qu'en statuant ainsi, tout en relevant que les propos tenus par Mme X..., dont le caractère personnel n'était pas contesté, s'adressaient à un mandataire de la société bailleresse et non à celle-ci, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ».
En ce sens, Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 17 septembre 2008, n°07-13.175,
La Cour de cassation juge que les troubles commis dans un hall d’immeuble appartenant au même ensemble immobilier mais éloigné d’environ 1 kilomètre, ne justifient pas la résiliation du bail d’habitation.
Et ce, dans les termes suivants :
« Mais attendu qu'ayant relevé que les faits, ayant entraîné la condamnation avec d'autres prévenus, du fils des locataires à une peine correctionnelle, avaient été commis dans le hall d'un immeuble appartenant au même ensemble immobilier que celui où se situaient les lieux loués, mais distant de plus d'un kilomètre, la cour d'appel, qui a ainsi caractérisé l'absence de lien entre les troubles constatés et le manquement imputé aux preneurs à leur obligation d'user paisiblement de la chose louée et de ses accessoires, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ».
En ce sens, Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 14 octobre 2009, n°08-16.955,
La Cour de cassation juge que les injures et les coups donnés aux voisins ne peuvent justifier la résiliation du bail que dans la mesure où ces événements ont eu lieu dans l'immeuble habité par le locataire.
Et ce dans les termes suivants :
« Vu l'article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 ;
Attendu que le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;
Attendu que, pour débouter la société des Habitations ouvrières du Nord, qui avait donné à bail aux époux X... un appartement, de sa demande de résiliation du contrat de location pour troubles et abus de jouissance, l'arrêt attaqué (Douai, 29 octobre 1992) retient qu'il n'est pas possible de rattacher les injures et les coups dont les voisins ont été victimes, à l'obligation d'user de la chose louée en bon père de famille, qu'en outre ces troubles et perturbations sont limités à quelques personnes ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si les faits allégués avaient eu lieu dans l'immeuble habité par les époux X..., la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ».
En ce sens, Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 8 novembre 1995, n°93-10.853,
La Cour de cassation décide que le seul constat d'inconvénients de voisinage ressentis à proximité immédiate de l'immeuble loué ne suffit pas à établir l'existence d'un lien entre les troubles constatés et un manquement, par le locataire, à son obligation de jouissance paisible.
Et ce dans les termes suivants :
« Attendu que pour prononcer la résiliation du bail, l'arrêt retient que le litige prend place au sein d'une ancienne cité minière dont les logements sont la propriété de la société, que Mme X... ne conteste pas la mésentente qui existe entre ses fils et la famille Y..., que plusieurs condamnations prononcées par le tribunal correctionnel mettent en cause tant les fils de Mme X... que M. Y..., que l'origine du litige qui déchire régulièrement les deux familles n'est pas déterminée, que Mme X... ne peut se contenter d'observer que seuls ses fils sont concernés par les affaires pénales et non elle même, que ceux ci, bien que majeurs, résident au domicile de leur mère, qu'il est indiscutable que le comportement des fils de Mme X... trouble le voisinage tel qu'il ressort de la pétition qui, pour être peu précise quant aux faits reprochés à la famille X..., n'en a pas moins été signée par près de trois cents personnes, que seuls trois résidents de la rue Fauville avaient signé la pétition, que le trouble apporté à trois voisins n'est toutefois pas négligeable, que la plupart des signataires habitent dans les rues adjacentes, à proximité immédiate de l'immeuble loué par Mme X..., que la bailleresse a mis en demeure cette dernière de respecter la tranquillité du voisinage sous peine de procédure d'expulsion, qu'elle a réitéré sa mise en garde rappelant les règles de vie dans la cité ;
Qu'en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à établir l'existence d'un lien entre les troubles constatés et un manquement à l'obligation pour le preneur d'user paisiblement de la chose louée ou de ses accessoires, la cour d'appel, n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ».
En ce sens, Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 14 octobre 2009, n°08-12.744
La Cour de cassation considère que les agissements des enfants du locataire sont susceptibles d’entrainer un trouble grave justifiant la résiliation du bail d’habitation.
Et ce, dans les termes suivants :
« Vu l'article 1735 du code civil ;
Attendu selon l'arrêt attaqué (Paris, 20 novembre 2008), que l'Office public de l'habitat de la Seine Saint Denis (l'Office), propriétaire d'un logement donné à bail aux époux X..., a assigné ces derniers en résiliation de ce bail pour manquement à l'obligation d'usage paisible des lieux loués ;
Attendu que pour rejeter la demande, l'arrêt retient que les époux X... ne sauraient être en l'état considérés comme responsables des nuisances et actes de malveillance dont se sont en réalité rendus coupables leurs deux fils aînés, s'agissant d'un grand adolescent et d'un adulte connus pour leur brutalité et leur tendance à la délinquance et échappant ainsi de façon totale et définitive à l'autorité de leurs parents devenus leurs premières victimes ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les auteurs des troubles étaient hébergés par les époux X..., la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ».
En ce sens, Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 10 novembre 2009, n°09-11.027,
En tout état de cause, les éléments produits par le bailleur doivent être suffisamment probants.
La Cour d’Appel de BORDEAUX a ainsi rendu la décision suivante :
« Sur la résiliation du bail d'habitation
Nonobstant les conditions dans lesquelles Mademoiselle Z a été amenée à rédiger l'attestation datée du 26 mars 2007, par laquelle elle déclarait sous-louer le parking en même temps que le garage à Monsieur ... il apparaît que ce dernier est le concubin de l'appelante et que, compte tenu de leurs relations intimes, le paiement fait par Monsieur ... à Mademoiselle Z qui peut être analysé comme sa contribution aux charges du ménage, ne saurait dans ces conditions constituer une sous-location fautive du parking par la locataire de nature à justifier la résiliation du bail d'habitation.
Par ailleurs, les attestations versées aux débats par les époux Y pour établir que la locataire n'use pas paisiblement des locaux loués, n'apparaissent pas suffisamment probantes alors que plusieurs témoins se sont rétractés et qu'il ne ressort pas de ces témoignages que les nuisances sonores proviennent de la seule utilisation abusive du garage dont la résiliation du bail est prononcée ou de celle du parking et alors que le constat susvisé du 5 avril 2007 fait seulement apparaître qu'un véhicule utilitaire est stationné sur l'emplacement de Mademoiselle Z ce qui est insuffisant à établir une utilisation abusive ou des nuisances imputables à la locataire.
Les époux Y seront donc déboutés de leur demande reconventionnelle de résiliation du bail d'habitation et le jugement entrepris sera également confirmé de ce chef ».
En ce sens, Cour d’Appel de BORDEAUX, 5ème Chambre civile, 2 avril 2009, n°07/05972,
Sur la réalisation de l'état des lieux amiablement ou par huissier de justice à frais partagés
Conformément à l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 tel que résultant de la loi du 6 août 2015 :
"Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties.
Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l'état des lieux d'entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente.
Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage.
Le propriétaire ou son mandataire complète les états des lieux d'entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie, en présence d'une installation de chauffage ou d'eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel. L'extrait de l'état des lieux correspondant est mis à la disposition de la personne chargée d'établir le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du code de la construction et de l'habitation qui en fait la demande, sans préjudice de la mise à disposition des factures".
La Cour de cassation a récemment précisé que les frais d'état de lieux établi par huissier de justice ne pouvaient être mis totalement à la charge du locataire, même en cas carence de ce dernier. Et ce dans les termes suivants :
"Vu l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 ;
Attendu que, si l'état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat ;
Attendu que, pour condamner Mme G... au paiement de la totalité du constat d'état des lieux de sortie, le jugement retient qu'en l'absence d'état des lieux de sortie amiable rendu impossible par la carence de la locataire, dûment convoquée, la bailleresse a dû faire appel aux services d'un huissier de justice dont les frais resteront à la charge de la locataire ;
Qu'en statuant ainsi, le tribunal d'instance a violé le texte susvisé".
En ce sens, Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 4 juillet 2019, n°18-18.905,
Sur les dispositions spécifiques applicables aux habitations à loyer modéré
Les logements à loyer modéré relèvent à la fois des articles L411 et suivants du Code de la Construction et de l'Habitation, de la loi du 6 juillet 1989, à l'exception des nombreuses exclusions visées par son article 40, et de la loi du 1er septembre 1948, pour les dispositions auxquelles renvoie l'article L442-6 du Code de la construction et de l'habitation.
Sur le champ d'application de la loi du 1er septembre 1948 :
Les habitations à loyer modéré dits "HLM", relèvent de certaines dispositions spécifiques de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948.
C'est ce que prévoit l'alinéa 1er de l'article L442-6 du Code de la construction et de l'habitation.
Celui-ci dispose que :
"Les dispositions des chapitres Ier, à l'exclusion de l'article 11, II, IV, V, VI et VIII du titre Ier, des alinéas 1,2,3,4, et 8 de l'article 70, de l'article 74 et de l'alinéa 1er de l'article 78 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée sont applicables aux habitations à loyer modéré sous réserve des dispositions du présent livre, notamment des articles L. 411-1, alinéa 1er, et L. 442-8".
En dehors des logements à loyer modéré, la loi du 1er septembre 1948 s'applique conformément à ses 3 premiers articles :
- Aux logements construits ou achevés avant le 1er septembre 1948 (article 3 alinéa 1er), sauf en cas de reconstruction après la guerre (article 70), en cas de changement d'affectation (article 3 alinéa 3), ou en cas de d'opération de restauration immobilière visée par les articles L313-1 et L313-4 du Code de l'Urbanisme.
- Si ces logements ont été construits (article 1er alinéas 1er à 4) :
-
"A Paris,
-
Dans un rayon de cinquante kilomètres de l'emplacement des anciennes fortifications de Paris,
-
Dans les communes dont la population municipale totale est supérieure à 4.000 habitants ou qui sont limitrophes de communes dont la population municipale totale est au moins égale à 10.000 habitants, ces populations s'évaluant d'après le recensement général de 1968,
-
Dans les communes de 4.000 habitants au plus dont la population municipale totale s'est accrue de plus de 5 p. 100 à chacun des recensements généraux de 1954, 1962 et 1968 par rapport au recensement précédent",
- S'ils s'agit d'occupation "des locaux d'habitation ou à usage professionnel sans caractère commercial ou industriel ou ne relevant pas du statut du fermage, ainsi que des locaux affectés à l'exercice d'une fonction publique dans lesquels l'habitation est indivisiblement liée au local utilisé pour ladite fonction" (article 1er alinéa 5).
S'y ajoutent ainsi les logements à loyers modéré puisque l'article L442-6 vis le chapitre 1er commençant par l'article 4 relatif au droit au maintien dans les lieux.
Ont aussi vocation à s'appliquer aux habitations à loyer modéré :
- le chapitre II de la loi du 1er septembre 1948, relatif au droit de reprise,
- le chapitre IV interdisant la sous-location,
- le chapitre V de la loi du 1er septembre 1948, relatif à la compétence territoriale du Tribunal d'Instance du lieu de l'immeuble au fond ou en référé,
- le chapitre VI relatif aux sanctions notamment en cas de dépassement des loyers, ou lorsque le locataire aura souhaité obtenir une remise d'argent contre son départ,
- et le chapitre VIII de la loi du 1er septembre 1948, relatif aux dispositions financières, lequel a été abrogé,
- certains alinéas de l'article 70 de la loi du 1er septembre 1948 relatifs au report du bail de l'immeuble réparé ou reconstruit à la suite d'une guerre, l'article 74 de la loi du 1er septembre 1948 relatif au paiement mensuel des loyers, ainsi que l'alinéa 1er de l'article 78 relatif à l'interdiction de la sous-location.
Sur les spécificités des baux d'habitation à loyer modéré soumis à la loi du 1er septembre 1948 :
Le locataire d'un logement HLM bénéficie du droit au maintien dans les lieux visé par l'article 4, en son alinéa 1er dans les termes suivants : "Les occupants de bonne foi des locaux définis à l'article 1er bénéficient de plein droit et sans l'accomplissement d'aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux".
Toutefois des exceptions sont prévues au droit au maintien dans les lieux, dont notamment le fait de ne pas occuper le logement au moins 8 mois par an (article 10 2° de la loi du 1er septembre 1948).
L'article 10 1° de la loi du 1er septembre prévoit que la résiliation judiciaire du contrat de bail peut s'opérer par application du droit commun, c'est-à-dire en cas de manquement du locataire à ses obligations, dont notamment le paiement des loyers.
L'article L442-6-5 du Code de la Construction et de l'Habitation prévoit qu'un protocole d'accord peut-être signé entre l'organisme d'habitation à loyer modéré et le locataire, que cela donne titre d'occupation et donne droit aux allocations logement.