Les majorités de vote en copropriété
En fonction de la décision prise par l'assemblée générale des copropriétaires, différentes majorités ont vocation à s'appliquer.
La majorité s'apprécie, sauf en ce qui concerne l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 à raison du nombre de voix, c'est-à-dire du nombre de tantièmes ou de millièmes.
La majorité simple de l'article 24 qui concerne essentiellement les travaux urgents correspond à la majorité des voix exprimées par les seuls copropriétaires présents ou représentés à l'assemblée générale.
La majorité absolue de l'article 25 qui concerne essentiellement les travaux d'addition ou d'amélioration correspond à la majorité de tous les copropriétaires qu'ils soient présents, représentés, ou qu'ils soient absents à l'assemblée générale.
L'article 25-1 ajoute qu'en cas d'échec du vote, mais lorsque le vote a recueilli au moins le tiers des voix des copropriétaires présents, représentés ou absents, il est procédé à un second vote à la majorité simple de l'article 24.
La double majorité de l'article 26, qui concerne les actes les plus graves correspond à :
- la majorité des membres de la copropriété
- représentant au moins les 2/3 des voix des copropriétaires.
L'action en nullité de l'assemblée générale doit être exercée dans les 2 mois de sa notification aux copropriétaires (article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965). Cette notification doit être faite dans un délai de 2 mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.
La majorité simple de l'article 24 :
La majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 concerne essentiellement les actes les travaux urgents liés à la conservation de l'immeuble et à la sécurité, les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées, la mise-à-jour du règlement de copropriété (uniquement pour tenir compte des lois nouvelles), la réalisation d'un diagnostique technique global, les travaux d'efficacité énergétique effectués à l'occasion de travaux sur les parties communes, et l'installation de bornes de recharge pour véhicules électriques.
Conformément à l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 tel que modifié par la loi n°2015-992 du 17 août 2015 :
"I.-Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.
II.-Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :
a) Les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement définies par les dispositions prises pour l'application de l'article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat ;
b) Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d'un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique, notifié au syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic ;
c) Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux notifiés en vertu de l'article L. 313-4-2 du code de l'urbanisme, notamment la faculté pour le syndicat des copropriétaires d'assurer la maîtrise d'ouvrage des travaux notifiés portant sur les parties privatives de tout ou partie des copropriétaires et qui sont alors réalisés aux frais du copropriétaire du lot concerné ;
d) Les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels ;
e) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer, à leurs frais, des travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci, sous réserve que ces travaux n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels ;
f) Les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété est effectuée au droit fixe ;
g) La décision d'engager le diagnostic prévu à l'article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation ainsi que ses modalités de réalisation ;
h) Les opérations d'amélioration de l'efficacité énergétique à l'occasion de travaux affectant les parties communes ;
i) La décision d'équiper les places de stationnement couvertes ou d'accès sécurisé avec des bornes de recharge pour véhicules électriques.
III.-Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses".
La majorité absolue de l'article 25 :
La majorité de l'article 25 concerne notamment les travaux affectant le parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, les travaux d'addition ou d'amélioration, les actes de disposition qui résultent d'obligations légales ou règlementaires, la désignation du syndic, l'installation de compteurs individuels, la vidéosurveillance des parties communes, ou encore l'accès des parties communes aux forces de l'ordre.
L'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version issue de la loi n°2015-990 du 6 août 2015 dispose que :
" Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
a) Toute délégation du pouvoir de prendre l'une des décisions visées à l'article 24, ainsi que, lorsque le syndicat comporte au plus quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, toute délégation de pouvoir concernant la mise en application et le suivi des travaux et contrats financés dans le cadre du budget prévisionnel de charges. Dans ce dernier cas, les membres du conseil syndical doivent être couverts par une assurance de responsabilité civile ;
b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;
c) La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ;
d) Les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d'obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l'établissement de cours communes, d'autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté ;
e) La modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives ;
f) A moins qu'ils ne relèvent de la majorité prévue par l'article 24, les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces travaux peuvent comprendre des travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes.
Un décret en Conseil d'Etat précise les conditions d'application du présent f.
g) La suppression des vide-ordures pour des impératifs d'hygiène ;
h) L'installation d'une station radioélectrique nécessaire au déploiement d'un réseau radioélectrique ouvert au public ou l'installation ou la modification d'une antenne collective ou d'un réseau de communications électroniques interne à l'immeuble dès lors qu'elles portent sur des parties communes ;
i) L'autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes ;
j) L'installation ou la modification des installations électriques intérieures permettant l'alimentation des emplacements de stationnement d'accès sécurisé à usage privatif pour permettre la recharge des véhicules électriques ou hybrides, ainsi que la réalisation des installations de recharge électrique permettant un comptage individuel pour ces mêmes véhicules ;
k) L'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires.
l) L'installation de compteurs d'énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage ;
m) L'autorisation de transmettre aux services chargés du maintien de l'ordre les images réalisées en vue de la protection des parties communes, dans les conditions prévues à l'article L. 126-1-1 du code de la construction et de l'habitation ;
n) L'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ;
o) La demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation".
La double majorité de l'article 26 :
La majorité de l'article 26 concerne notamment les actes d'acquisition immobilière, les actes de disposition qui ne résultent pas d'obligations légales ou règlementaires, l'adoption ou la modification du règlement de copropriété, les portes d'accès des immeubles, ou encore la suppression du poste de concierge ou de gardien.
L'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, dispose que :
" Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;
b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
c) Les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l'immeuble, celle-ci doit être compatible avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété ;
d) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l'ordre du jour de la même assemblée générale.
Lorsqu'en vertu d'une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu'à l'unanimité.
L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble".