© 2019 Maxime GOUYER Avocat au Barreau de SAINT-MALO-DINAN et à la Cour d'Appel de RENNES

La garantie de parfait achèvement

Sur le fondement de la garantie de parfait achèvement

L'article 1792-6 du Code civil dispose que : "La réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.

 

La garantie de parfait achèvement, à laquelle l'entrepreneur est tenu pendant un délai d'un an, à compter de la réception, s'étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.

 

Les délais nécessaires à l'exécution des travaux de réparation sont fixés d'un commun accord par le maître de l'ouvrage et l'entrepreneur concerné.

 

En l'absence d'un tel accord ou en cas d'inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l'entrepreneur défaillant.

 

L'exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement est constatée d'un commun accord, ou, à défaut, judiciairement.

 

La garantie ne s'étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l'usure normale ou de l'usage".

Le Code civil prévoit expressément que seul l'entrepreneur est débiteur de la garantie de parfait achèvement. Cela exclut donc par principe l'architecte, les bureaux d'études ou les vendeurs d'immeubles à construire. 

La Cour de cassation a ainsi décidé que "le vendeur d'immeuble à construire n'est pas tenu de la garantie de l'article 1792-6 du Code civil due par l'entrepreneur".

En ce sens, Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 30 mars 1994, n°92-17.225,

En revanche, sont assimilés à l'entrepreneur puisqu'ils participent à l'opération de construction, le constructeur de maison individuelle et le promoteur immobilier lorsqu'il effectue lui-même une partie du programme.

Les désordres qui relèvent de la garantie de parfait achèvement sont :

- les désordres apparents ayant l'objet de réserves lors de la réception ;

  • En cas de réserves, conformément à l'alinéa 3 de l'article 1792-6 du Code civil, le maitre de l'ouvrage demande à l'entrepreneur de procéder aux travaux de réparation et convient avec lui, en conséquence après l'avoir l'interrogé, d'un délai pour ce faire.

  • En revanche, la réception sans réserve couvre les désordres apparents. Et ce, même s'il s'agit d'une réception tacite.

En ce sens, Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 8 décembre 2016, n°15-17.022

- les désordres apparus dans l'année suivant la réception ;

- les défauts de conformité ;

- les défauts d'isolation phonique conformément à l'article L111-11 alinéa 2 du Code de la construction et de l'habitation.