La garantie de parfait achèvement
Sur le fondement de la garantie de parfait achèvement
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L'article 1792-6 du Code civil dispose que : "La réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.
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La garantie de parfait achèvement, à laquelle l'entrepreneur est tenu pendant un délai d'un an, à compter de la réception, s'étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.
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Les délais nécessaires à l'exécution des travaux de réparation sont fixés d'un commun accord par le maître de l'ouvrage et l'entrepreneur concerné.
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En l'absence d'un tel accord ou en cas d'inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l'entrepreneur défaillant.
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L'exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement est constatée d'un commun accord, ou, à défaut, judiciairement.
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La garantie ne s'étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l'usure normale ou de l'usage".
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Le Code civil prévoit expressément que seul l'entrepreneur est débiteur de la garantie de parfait achèvement. Cela exclut donc par principe l'architecte, les bureaux d'études ou les vendeurs d'immeubles à construire.
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La Cour de cassation a ainsi décidé que "le vendeur d'immeuble à construire n'est pas tenu de la garantie de l'article 1792-6 du Code civil due par l'entrepreneur".
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En ce sens, Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 30 mars 1994, n°92-17.225,
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En revanche, sont assimilés à l'entrepreneur puisqu'ils participent à l'opération de construction, le constructeur de maison individuelle et le promoteur immobilier lorsqu'il effectue lui-même une partie du programme.
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Les désordres qui relèvent de la garantie de parfait achèvement sont :
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- les désordres apparents ayant l'objet de réserves lors de la réception ;
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En cas de réserves, conformément à l'alinéa 3 de l'article 1792-6 du Code civil, le maitre de l'ouvrage demande à l'entrepreneur de procéder aux travaux de réparation et convient avec lui, en conséquence après l'avoir l'interrogé, d'un délai pour ce faire.
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En revanche, la réception sans réserve couvre les désordres apparents. Et ce, même s'il s'agit d'une réception tacite.
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En ce sens, Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 8 décembre 2016, n°15-17.022
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- les désordres apparus dans l'année suivant la réception ;
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- les défauts de conformité ;
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- les défauts d'isolation phonique conformément à l'article L111-11 alinéa 2 du Code de la construction et de l'habitation.
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