© 2019 Maxime GOUYER Avocat au Barreau de SAINT-MALO-DINAN et à la Cour d'Appel de RENNES

Le congé de bail d'habitation

SUR LE CONGÉ DE BAIL D'HABITATION DONNÉ PAR LE BAILLEUR ET L'ASSIGNATION EN VALIDATION DE CONGÉ

La loi du 6 juillet 1989 encadre la procédure de congé de bail d'habitation donné par le bailleur.

Sur la forme du congé du bailleur et le préavis de 6 mois :

Conformément à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 : "Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre".

Ce même article précise que "Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur".

Par précaution, il est préférable de faire signifier le congé par huissier de justice.

En effet, dans la mesure, où c'est la réception qui fait partir le délai de préavis, il est fréquent que le locataire refuse de réceptionner la lettre recommandée ou tarde simplement à le faire, ce qui peut, lorsque les délais sont courts, forcer au renouvellement du bail.

En effet, le bailleur doit impérativement respecter un préavis de six mois. Ainsi le congé doit être donné au plus tard 6 mois avant la fin du bail.

L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit, que outre certaines mentions obligatoires spécifiques, les motifs du  congé du bailleur doivent être justifiés, à peine de nullité.

Et ce, dans les termes suivants :

 

"A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise".

Sur les différents motifs du congé émanant du bailleur :

L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi 2015-990 du 6 août 2015 dispose que "I. ― Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant".

Le bailleur doit ainsi justifier le congé :

- Soit par la décision de reprendre ou de vendre le logement ;

- Soit par un motif légitime et sérieux.

Sur le congé pour reprise ou pour vente donnés dans les 3 années de l’acquisition de l'immeuble par le propriétaire bailleur :

​Conformément à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 :

"En cas d'acquisition d'un bien occupé :


- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

- lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition".

Ainsi, le congé pour vendre ne peut être donné par le bailleur à effet avant la 3ème année de l'acquisition de l'immeuble, sauf si cela correspond au terme du 1er renouvellement tacite ou volontaire du bail (en d'autres termes, généralement, lorsque le locataire est présent dans les lieux depuis environ 6 ans). En tout état de cause, le bailleur peut tout à fait donner congé pour vendre à effet au delà des 3 ans de l’acquisition.

De même, le congé pour reprise ne peut être donné moins de 2 ans après l’acquisition de l'immeuble par le propriétaire. Un congé pour reprise donné moins de 2 ans après l’acquisition ne sera pas pour autant nul mais ne devra prendre effet, au plus tôt, que 2 ans après la date de l'acquisition.

Sur la suspension de la possibilité de donner congé, et l'obligation de relogement en cas de logement insalubre ou d'arrêté de péril :

Conformément à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 :

"Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter :

a) De la réception de l'avis de tenue de la réunion de la commission départementale compétente en matière d'environnement, de risques sanitaires et technologiques, notifié par le représentant de l'Etat dans le département dans les conditions prévues aux articles L. 1331-26 et L. 1331-27 du code de la santé publique ;

b) De l'engagement par le maire de la procédure contradictoire prévue à l'article L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation, relative aux bâtiments menaçant ruine.

Cette suspension est levée à l'expiration d'un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l'autorité administrative compétente engageant l'une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d'un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.

Lorsque l'autorité administrative compétente a notifié les arrêtés prévus respectivement aux articles L. 1331-25 et L. 1331-28 du code de la santé publique ou à l'article L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code".

Ainsi, la possibilité pour le bailleur de donner congé peut être suspendue en cas de danger pour les santé des occupants ou voisins de l'immeuble, conformément à l'article L1331-26 du Code de la construction et de l'habitation, ou de bâtiment menaçant ruine.

En cas d'insalubrité ou d'arrêté de péril, le bailleur peut aussi être contraint d'assurer le relogement des locataires.

Sur les mentions obligatoires du congé pour reprise ou pour vente :

En cas de congé pour reprise ou pour vente, le bailleur doit en tous les cas joindre la notice d'information dont le contenu est déterminé par arrêté.

Ainsi, en vertu de l'article 15 de loi du 6 juillet 1989  "Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice".

En outre, la loi du 6 juillet 1989 prévoit, en cas de congé pour vente, que le locataire bénéficie automatiquement d'une offre de 2 mois, lui permettant d'acheter l'immeuble. L'article 15 de loi du 6 juillet 1989 dispose ainsi que :

II. ― Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu'au troisième degré inclus, sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au deuxième alinéa de l'article L. 111-6-1 du code de la construction et de l'habitation.

Dans les cas de congés pour vente prévus à l'article 11-1, l'offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l'une des obligations relatives au congé pour vente d'un accord conclu en application de l'article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l'annulation du congé.

Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l'engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation.

[...]

Sur la sanction pénale attachée au congé frauduleux pour vente ou pour reprise :

La loi du 6 juillet 1989 prévoit une amende dissuasive en cas de délivrance d'un congé pour un motif frauduleux. 

 

Son article 15 dispose en effet que : "IV. ― Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

Le montant de l'amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice".

 

Sur le motif légitime et sérieux du congé de bail d'habitation :

Ce motif légitime et sérieux peut être retenu notamment  pour les inexécution suivantes du locataire : le défaut de paiement des loyers, le défaut d'assurance, la violation d'une clause d'habitation bourgeoise, le défaut d'usage paisible du bien, le défaut d'entretien d'une chaudière, ou encore la sous-location prohibée du logement.

Mais ce motif légitime et sérieux peut aussi correspondre à des travaux importants de rénovation empêchant le maintien dans les lieux.

Sur l'assignation en validation de congé et expulsion :

Si le locataire ne quitte pas les lieux à l'issue du congé, le bailleur doit faire valider le congé par un juge conformément à l'article L411-1 du Code des procédures civiles d'exécution qui dispose que l'expulsion ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès verbal de conciliation exécutoire et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux (à l'expiration d'un délai de 2 mois conformément à l'article L412-1 du Code des procédures civiles d'exécution). 

En tout état de cause, le locataire peut, s'il estime le congé infondé, intenter une action pour le contester.

En effet l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que "En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes".

Sur la protection des personnes âgées de plus de 65 ans et aux faibles revenus :

Il faut quoi qu'il en soit faire très attention à ce que le locataire ne bénéficie pas la protection prévue à la fin de l'article 15 de la loi de 1989 quant aux personnes âgées de plus de 65 ans et aux faibles revenus. 

En effet, le III de l'article 15 de loi du 6 juillet 1989 dispose que "

III. ― Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé"
 

Sur les dommages et intérêts résultant des loyers de la sous-location, fruits civils appartenant au propriétaire :

Conformément à l'article 8 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 : "Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours".

La sous-location doit être autorisée pour pouvoir être faite par le locataire. Le phénomène de la sous-location d'un logement pris à bail d'habitation est aujourd'hui des plus courants compte tenu de la popularité des plateformes en lignes de type Airbnb, notamment dans les villes touristiques.

La Cour d'Appel de PARIS a récemment sanctionné, de façon pour le moins significative et exemplaire les locataires qui sous-louent sans l'accord de leur bailleur.

Par conséquent, force est de conseiller aux locataires qui sous-louent de s'abstenir en l'absence d'accord de leur bailleur.

L'arrêt constate que les locataires ont perçu, de la plateforme en ligne, "la somme de 27.295 euros de 2013 à 2015".

La Cour d'Appel de PARIS condamne les locataires à payer cette somme aux bailleurs, soit environ 30.000 euros, sur le fondement du principe de l'accession des fruits civils prévu par l'article 526 du Code civil. Et ce avec intérêts légaux à compter de la date de l'assignation et capitalisation annuelle des intérêts. 

Elle considère, pour ce faire, que "les loyers perçus par les appelants au titre de la sous-location sont des fruits civils de la propriété et appartenant de facto au propriétaire".

Elle ajoute que "le détournement fautif au détriment du propriétaire de fruits civils produits par la sous-location de la propriétaire cause nécessairement un préjudice à celui-ci".

En ce sens, Cour d'Appel de PARIS, POLE 4, Chambre 4, 5 juin 2018, RG n°16/10684,

Il est toutefois nécessaire de rester prudent sur certitude de la portée de cette décision, tant que cette position n'aura pas été expressément validée par la Cour de cassation.

SUR LE CONGÉ DE BAIL D'HABITATION DONNÉ PAR LE LOCATAIRE

Conformément à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989,  :" [...] Lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d'un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17 ;

2° En cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;

3° Pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement défini à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation.

 

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués [...]".

Ainsi, en principe le délai de préavis du locataire est de 3 mois, sans qu'il ne soit nécessaire de justifier d'un quelconque motif pour qu'il donne son congé.

En revanche, s'il entend bénéficier du préavis d'un mois, le locataire doit justifier des motifs prévus par loi (perte d'emploi, RSA, état de santé, etc), et ce moment de l'envoi de la lettre de congé.

A défaut de justification, le bailleur pourrait solliciter le paiement des loyers afférents aux deux mois supplémentaires, si nécessaire, au moyen d'une action en justice.