© 2019 Maxime GOUYER Avocat au Barreau de SAINT-MALO-DINAN et à la Cour d'Appel de RENNES

La résiliation de bail commercial

Sur la durée du bail commercial :

 

En vertu de l'article L145-4 du Code de commerce :

" La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.

Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d'une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l'article 231 ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires.

Le bailleur a la même faculté, dans les formes et délai de l'article L. 145-9, s'il entend invoquer les dispositions des articles L. 145-18, L. 145-21, L. 145-23-1 et L. 145-24 afin de construire, de reconstruire ou de surélever l'immeuble existant, de réaffecter le local d'habitation accessoire à cet usage ou d'exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l'immeuble dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain.

Le preneur ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié ou ayant été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité attribuée dans le cadre de ce régime social a la faculté de donner congé dans les formes et délais prévus au deuxième alinéa du présent article. Il en est de même pour ses ayants droit en cas de décès du preneur.

Les dispositions de l'alinéa précédent sont applicables à l'associé unique d'une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, ou au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d'une société à responsabilité limitée, lorsque celle-ci est titulaire du bail".

Toutefois, le bail commercial peut prévoir des clauses résolutoires, notamment en cas d'impayé de loyer.

Sur le renouvellement du bail commercial :

L'article L145-9 du Code de commerce dispose que :

 

" Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.

A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l'effet d'une notification faite six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l'événement prévu au contrat.

S'agissant d'un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l'expiration de l'une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l'alinéa premier ci-dessus.

Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné".

L'article L145-10 du code de commerce dispose que :

" A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.

La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu'à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S'il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l'un d'eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l'égard de tous.

Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l'alinéa ci-dessous.

Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

L'acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement".

L'article L145-12 du Code de commerce dispose que :

" La durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue.

Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article L. 145-4 sont applicables au cours du bail renouvelé.

Le nouveau bail prend effet à compter de l'expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

Toutefois, lorsque le bailleur a notifié, soit par un congé, soit par un refus de renouvellement, son intention de ne pas renouveler le bail, et si, par la suite, il décide de le renouveler, le nouveau bail prend effet à partir du jour où cette acceptation a été notifiée au locataire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception".

L'article L145-17 du Code de commerce dispose que :

" I.-Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité :

S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ;

2° S'il est établi que l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d'insalubrité reconnue par l'autorité administrative ou s'il est établi qu'il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.

II.-En cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d'un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l'immeuble reconstruit, sous les conditions prévues par les articles L. 145-19 et L. 145-20".

Sur la procédure de résiliation de bail commercial pour impayés de loyers en vertu d'une clause résolutoire :

La procédure de résiliation de bail commercial en vertu d’une clause résolutoire peut donner lieu à la saisine du Tribunal de Grande Instance. 

 

L’assignation peut aussi bien être faite au fond qu’en référé.  

 

L’article R211-4 du Code de l’organisation judiciaire confère à cette juridiction une compétence exclusive en matière de baux commerciaux, à l’exception des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé.  

L'article R145-23 du Code de commerce dispose en parallèle que :

" Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal de grande instance ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

Les autres contestations sont portées devant le tribunal de grande instance qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent.

La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l'immeuble".

 

Avant de saisir la juridiction d’une demande de résiliation, l’article L145-41 du Code de commerce impose au créancier de faire réaliser un commandement de payer. 

 

Celui-ci dispose que «Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai». 

 

Ce commandement de payer vise la clause résolutoire.  

 

Autre particularité procédurale, l’article L143-2 du Code de commerce prévoit l’obligation de notifier la demande résiliation du bail commercial aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce dans un délai d’un mois avant le jugement.  

 

Pour ce faire, la première étape consiste à faire délivrer un état des privilèges et nantissements sur le fonds et ensuite il est nécessaire de procéder à la notification s’il y a des inscriptions.  

La résiliation du bail prend effet au jour de la décision qui la prononce et non au jour de l'assignation.

En ce sens, Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 4 mai 1994, pourvoi n°92-10.292

Sur les inconvénients de la procédure de référé devant le Président du Tribunal de Grande Instance : 

La procédure de référé permet  d’obtenir une décision plus rapide que la procédure au fond, et les demandes contenues dans une assignation en résiliation de bail commercial et expulsion correspondent aux exigences des articles 808 et 809 du Code de procédure civile.  

 

En revanche, lorsqu’une ordonnance de référé a été rendue constatant l’application d'une clause résolutoire, la Cour de cassation permet au demandeur de saisir les juges du fond d’une demande tendant à l’annulation du commandement de payer ou à la suspension de la clause résolutoire (Civ. 3e, 12 oct. 1994, Bull. civ. III, no 174 ; RDI 1995. 173, obs. Collart-Dutilleul et Derruppé  . - Civ. 3e, 6 mars 1996, Bull. civ. III, no 62 ; JCP E 1996. II. 874, note crit. Lévy ; Loyers et copr. 1996. Comm. 475 ; RDI 1997. 144, obs. Collart-Dutilleul et Derruppé ; Procédures 1996, no 140). 

 

Celle-ci décide que cette « ordonnance de référé constatant l'acquisition de la clause résolutoire n'a pas au principal l'autorité de la chose jugée et ne s'impose pas au juge du fond saisi aux mêmes fins » (Civ. 3e, 9 janv. 1991, JCP 1991. II. 21729, note Lévy ; Rev. loyers 1991. 251, note Vaissette ; RDI 1991. 394  , obs. Brière de l'Isle et Derruppé. - Civ. 3e, 6 mars 1996, Bull. civ. III, no 15 ; D. 1996. IR 102).  

 

Ainsi, opter pour le référé permet de gagner quelques semaines mais fait prendre le risque de plaider deux fois.  

 

Toutefois, les hypothèses dans lesquelles le défendeur décidera de porter sa demande devant une juridiction du fond seront plus que rares en raison des faibles chances de succès de la procédure.  

 

Il peut néanmoins s’agir d’une manœuvre dilatoire.  

 

Il y a un autre risque à l’utilisation de la procédure de référé en matière d’impayé de loyers commerciaux qui peut se réaliser en cas de procédure collective.  

 

Dans la mesure où la provision accordée sur le fondement de l’article 809 alinéa 2 du Code de procédure civile est seulement provisoire, celle-ci n’est pas opposable à la procédure collective.  

 

Aussi, le créancier, qui a pourtant obtenu gain de cause en référé, devra déclarer sa créance à la procédure collective et venir en concours avec les autres créanciers du débiteur, selon les règles des procédures collectives (Cour de cassation, Com. 12 juillet 1994, pourvoi n°91-20843).