La révision du loyer commercial
Sur le montant du loyer commercial :
L'article L145-33 du Code de commerce dispose que :
" Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments".
Sur la révision légale triennale, plafonnée ou déplafonnée, du loyer commercial :
L'article L145-38 du Code de commerce, tel que modifié par la loi PINEL n°2014-626 du 18 juin 2014 dispose que :
"La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.
De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.
Par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.
En aucun cas il n'est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours".
La révision intervient tous les 3 ans.
En principe la révision est plafonnée par référence à l'indice trimestriel des loyers commerciaux, ou des activités tertiaires.
Néanmoins, elle peut être déplafonnée lorsque la valeur locative du bien a augmenté de plus de 10% à raison d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité.
Depuis la loi PINEL, lorsque la valeur locative du bien a augmenté de plus de 10% à raison d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, le déplafonnement à la valeur locative ne peut entrainer une hausse supérieure à 10% du loyer de l'année précédente.
A l'inverse, lorsque l'augmentation de la valeur locative du bien est inférieure à 10%, ou lorsqu'elle n'est pas liée à une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, l'augmentation est fixée en fonction de l'indice trimestriel des loyers commerciaux, ou des activités tertiaires.
Conformément à l'article R145-20 du Code de commerce, la demande de révision des loyers est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception.
Elle doit, bien entendu, préciser le montant du loyer demandé.
A défaut d'accord sur le montant du loyer, la demande doit être suivie d'un mémoire notifié par lettre recommandée, et à l'expiration d'un délai d'un mois, d'une assignation. Le délai d'un mois doit être respecté sous peine d'irrecevabilité.
L'article R145-25 du Code de commerce dispose que :
" Les mémoires contiennent :
1° Une copie de la demande en fixation de prix faite, selon le cas, en application de l'article L. 145-11 ou en application de l'article R. 145-20 ;
2° L'indication des autres prétentions ;
3° Les explications de droit et de fait de nature à justifier les prétentions de leur auteur ou à réfuter celles de l'autre partie.
Les mémoires en réplique ou ceux rédigés après l'exécution d'une mesure d'instruction peuvent ne comporter que les explications de droit ou de fait".
L'article R145-26 du Code de commerce précise que "Les mémoires sont signés par les avocats des parties. Les copies des pièces que les parties estiment devoir y annexer sont certifiées conformes à l'original par le signataire du mémoire. Les mémoires sont notifiés par chacune des parties à l'autre, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. La notification est valablement faite par le locataire au gérant de l'immeuble".
En vertu de l'article R145-27 du Code de commerce :
" Le juge ne peut, à peine d'irrecevabilité, être saisi avant l'expiration d'un délai d'un mois suivant la réception par son destinataire du premier mémoire établi.
La partie la plus diligente remet au greffe son mémoire aux fins de fixation de la date de l'audience. Elle y annexe les pièces sur lesquelles elle fonde sa demande et un plan des locaux. Elle y joint également le mémoire et les pièces reçus de l'autre partie.
La remise peut être faite par la partie elle-même ou par un avocat. Les mémoires et les pièces peuvent être remis en original ou en copie".
S'agissant de la compétence, l'article R145-23 du Code de commerce dispose que :
" Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace.
Il est statué sur mémoire.
Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent.
La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l'immeuble"
Sur la révision conventionnelle du loyer commercial -> la clause d'échelle mobile :
La révision peut aussi résulter d'une clause d'indexation, aussi appelée "clause d'échelle mobile".
La révision est alors automatique. Toutefois lorsque le jeu de cette clause conduit à une révision supérieure à un quart du loyer prévu par le bail ou par jugement, il est possible de solliciter la révision du loyer.
La loi PINEL n°2014-626 du 18 juin 2014 a ajouté que la révision ne pouvait dépasser, pour une année, 10% du loyer acquitté l'année précédente.
En effet, l'article L145-39 du Code de commerce dispose que : "En outre, et par dérogation à l'article L. 145-38, si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente".