© 2019 Maxime GOUYER Avocat au Barreau de SAINT-MALO-DINAN et à la Cour d'Appel de RENNES

La distinction entre indemnité d'immobilisation et clause pénale en matière de promesse de vente immobilière

Sur la définition actuelle de la clause pénale et la possibilité de révision de son montant

 

Conformément à l’article 1231-5 du Code civil : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.

 

Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

 

 

Sur la requalification de l'indemnité d'immobilisation en clause pénale :

La Cour de cassation précise qu’il ne faut pas tenir compte de l’appellation « indemnité d’occupation » stipulée dans les promesses de vente, mais s’attacher à sa définition pour déterminer si celle-ci est véritablement une indemnité d’occupation ou s’il s’agit d’une clause pénale.

 

La Cour de cassation a ainsi décidé que :

 

« Attendu que la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l'exécution d'une convention, s'engage à quelque chose en cas d'inexécution ;

Attendu que pour accueillir la demande des consorts X... tendant au paiement de l'indemnité d'immobilisation, l'arrêt, qui relève que le contrat prévoyait que si le défaut d'obtention du prêt résultait de la faute de l'acquéreur, notamment s'il avait négligé d'en faire la demande ou de donner les justifications utiles ou s'il refusait sans motif légitime les offres reçues, la somme de 2 440 euros resterait acquise au vendeur en application de l'article 1178 du code civil, retient que cette indemnité répare forfaitairement le préjudice subi par le vendeur du fait de l'acquéreur qui a empêché la réalisation de la condition suspensive et que s'agissant d'une indemnité forfaitaire et non d'une pénalité, il n'y a pas lieu à réduction ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses propres constatations que la stipulation, fût-elle improprement qualifiée d'indemnité d'immobilisation, avait pour objet de faire assurer par l'acquéreur l'exécution de son obligation de diligence, la cour d'appel a violé le texte susvisé »

 

En ce sens, Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 24 septembre 2008, pourvoi n°07-13989,

 

Ainsi lorsque la clause ne précise pas quel est son objet, il y a lieu de considérer qu’elle a pour objet de faire assurer par l’acquéreur l’exécution de son obligation et qu’il s’agit donc d’une clause pénale.

 

En revanche, lorsque la clause précise que son objet est distinct de la volonté d’assurer et contraindre à l’exécution de la vente, il s’agit d’une indemnité d’immobilisation.

 

A ainsi été qualifiée d’indemnité d’immobilisation la clause suivante  « Il est expressément convenu, outre de ce qui vient d'être dit :- qu'en cas de réalisation de la vente au plus tard le 15 août 2009, cette somme viendra en déduction du prix et des frais de l'acte dus par l'acquéreur lors de l'établissement de l'acte authentique.- qu'à défaut de réalisation de la vente le 15 août 2009 au plus tard, cette somme restera acquise au vendeur, en réparation du préjudice subi par ce dernier du fait de son engagement au titre des présentes et au final de la non-réalisation des opérations, à condition toutefois et il s'agit de la seule exception, que cette non réalisation ne soit pas imputable au vendeur.- que l'indemnité d'immobilisation ne constitue pas un dédit mais une indemnité compensatrice forfaitaire attribuée au vendeur ».

La Cour de cassation a ainsi décidé que la Cour d'appel "ayant relevé que les indemnités prévues aux avenants avaient été consenties en contrepartie du préjudice subi par les vendeurs de proroger une nouvelle fois la réitération de la vente pour un motif propre aux acquéreurs consistant à faire opérer un diagnostic de l'immeuble préalablement à sa mise en copropriété, la cour d'appel en a déduit à bon droit, dès lors que ces indemnités n'étaient pas destinées à assurer l'exécution d'une convention, qu'elles ne constituaient pas des clauses pénales".

En ce sens, Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 5 novembre 2013, pourvoi n°11-28.383,

 

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Une clause pénale de l’ordre de 10% du prix de vente peut être considérée comme excessive.

 

En ce sens, Cour d’Appel de PARIS, Chambre 2 A, 4 juin 2008, n°07/00306,

 

Lorsque le bien est revendu ultérieurement à un prix supérieur au prix stipulé dans la promesse de vente, la Cour de cassation considère que ce prix de revente peut absorber la clause pénale prévue dans la promesse de vente.

 

En ce sens, Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 6 novembre 2012, pourvoi n°11-25.656,

La clause pénale doit aussi être réduite lorsque le bien a pu être remis en vente rapidement et trouver un nouvel acquéreur.

 

En ce sens, Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 29 septembre 2016, pourvoi n°14-24.964,

 

Lorsque le promettant a lieu même contribué dans d’importantes proportions à l’écoulement du délai entre la promesse de vente la date prévue de réitération, la clause pénale peut là encore être réduite à raison de cette faute.

 

En ce sens, Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 5 janvier 2017, pourvoi n°15-14.984,